Продать квартиру, если прописан несовершеннолетний ребенок – задача выполнимая, но сложная. Она потребует не только затрат времени, но и нервов. Сразу следует отметить, что подобная сделка возможна не всегда, но в некоторых случаях она проходит довольно быстро и без особых проблем.

Требования к помещению

Требования к помещению

Ребенок, зарегистрированный в квартире, выставленной на продажу – существенное обременение. Каждый покупатель желает получить свободное во всех отношениях помещение, без каких-либо прописанных лиц, долгов по коммунальным платежам и аналогичным обязательствам, оставшимся после предыдущего владельца. Поэтому многих интересует вопрос, как продать квартиру, если в ней прописан несовершеннолетний ребенок.

Для того чтобы продать квартиру, ребенка придется выписать на другую территорию, отвечающую всем требованиям. Выписать несовершеннолетнего и не регистрировать его нигде, недопустимо. Площадь, на которую перерегистрируется ребенок, должна быть не меньше, чем та, где он был прописан ранее.

Органы опеки и попечительства

Органы опеки и попечительства призваны защищать детей от любого нарушения их прав. Если ими будет установлено, что продажа квартиры повлечет за собой существенное ухудшение условий ребенка, то получить согласие на сделку вряд ли удастся. Но, если ранее их разрешение было необходимым, то сейчас порядок упрощен. В большинстве случаев, родителям позволено самостоятельно определять имущественное положение детей, и продать квартиру с прописанным ребенком не сложно.

Последствия нарушения требований

Ни в коем случае нельзя ущемлять права ребенка. Даже если не потребовалось получение согласия органа опеки и попечительства, следует объективно оценить, не ухудшатся ли жилищные и имущественные условия несовершеннолетнего.

Если будут выявлены нарушения прав ребенка, стороны заключенного договора понесут соответствующую ответственность. До достижения совершеннолетнего возраста, ответственность за детей возложена на их родителей и иных законных представителей. Именно они несут ответственность за допущение нарушения прав ребенка.

Зарегистрированный ребенок

Зарегистрированный ребенок

Если в квартире прописан ребенок, но он не является ее собственником, то получать разрешение органов опеки и попечительства не придется. Тем не менее, нотариус не заверит сделку, если не будет сведений о выписке несовершеннолетнего с продаваемой площади и его регистрации по другому адресу.

Следовательно, сначала нужно обратиться в паспортный стол или ЖКС с заявлением о снятии с регистрации. Далее, ребенка нужно зарегистрировать в другом жилом помещении и получить справку о регистрации (Ф-9). По предыдущему месту регистрации также получается справка, уже «чистая», то есть, в которой указывается, что в квартире никто не прописан. Это касается не только детей, но и всех других лиц, ранее прописанных в продаваемом помещении.

Несовершеннолетние регистрируются по адресу одного из родителей (или опекунов).

Состояние приватизации

Приватизация создает определенные трудности. Продажа жилья, находящегося в состоянии приватизации, займет больше времени. Потребуется представление большего количества документов.

Являющиеся участниками приватизации дети, имеют права наравне со взрослыми. Пока приватизация не окончена, продать квартиру не получится, поскольку до завершения процесса нельзя выписать несовершеннолетних.

Далее, ребенок станет собственником доли квартиры, и начнутся проблемы с его выпиской, поскольку законом установлены особые требования к площади, на которую он перерегистрируется. Если несовершеннолетнему принадлежит доля площадью в 20 кв.м., то зарегистрировать его в жилом помещении, где на человека будет приходиться 10 кв.м., да еще и лишить единственной собственности, будет явным нарушением прав.

Доля несовершеннолетнего в квартире

Доля несовершеннолетнего в квартире

Если родители (или опекуны) планируют продавать приватизированную квартиру, доля которой принадлежит ребенку, в обязательном порядке необходимо получить разрешение органов опеки и попечительства. Для того чтобы сделка не сорвалась, согласие нужно оформить заранее. Если налицо явное нарушение прав несовершеннолетнего, надеяться на положительное решение органов опеки не стоит. Одним из важнейших моментов, на который обратят внимание сотрудники, будет наличие другой жилплощади, куда планируется перерегистрировать ребенка. Подтвердить его наличие нужно в письменном виде.

Для того чтобы увеличить вероятность получения разрешения, некоторые родители отрывают счет на имя ребенка, переводя туда денежные средства, равные стоимости его доли квартиры. Подобный вариант возможен, если семья не планирует покупать другое, улучшающее условия проживания, жилье.

Подготовка документов

Существует стандартный перечень документов, необходимых для оформления продажи квартиры. Он может изменяться, в зависимости от обстоятельств, требований регистрирующего органа и изменений законодательства. В настоящее время для проведения сделки необходимы следующие документы:

  1. Документы, удостоверению личность (паспорта, свидетельство о рождении) и их копии;
  2. Правоустанавливающие документы на квартиру (как правило, достаточно свидетельства о праве собственности);
  3. Письменное согласие органов опеки и попечительства;
  4. Договор купли-продажи квартиры (составляется в трех экземплярах);
  5. Акт приема-передачи;
  6. Квитанция об уплате государственной пошлины.

Также следует подготовить «чистую» справку о регистрации, и справку о регистрации ребенка и других лиц по другому адресу, справку из управляющей компании об отсутствии долга по уплате коммунальных платежей. Эти документы может потребовать покупатель, в подтверждение об отсутствии обременений.

Действия по сбору документов

Действия по сбору документов

Как только принимается решение о продаже квартиры, необходимо подготовить все документы, какие могут потребоваться для регистрации сделки. Лучше сделать это заранее, еще до того, как появится покупатель, поскольку далеко не все готовы ожидать сбора документов, и могут отказаться от приобретения. Более того, даже при собранном пакете документов, многие покупатели опасаются связываться с квартирами, где были прописаны несовершеннолетние.

Начинается сбор документов с выписки все зарегистрированных лиц из квартиры, выставляемой на продажу. Чтобы выписать несовершеннолетнего, которому принадлежит доля, нужно представить документы о приобретении новой жилплощади, либо об открытии банковского счета на имя ребенка. Следовательно, представляется копия договора купли-продажи нового жилья (или соглашение), либо банковская выписка по счету.

С полученными документами следует обратиться в отдел опеки и попечительства, где подать обращение с просьбой о разрешении продажи квартиры. К заявлению прилагаются следующие документы:

  1. Удостоверения личности собственников квартиры;
  2. Документы, подтверждающие право собственности каждого из них;
  3. Согласие на продажу от каждого собственника;
  4. Документы на квартиру: кадастровый паспорт, план, технический паспорт;
  5. Выписка из домовой книги с указанием состава семьи, зарегистрированных лиц;
  6. Справка об отсутствии задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги;
  7. Справка о состоянии лицевого счета.

Представление всех вышеперечисленных документов не гарантирует получения положительного решения по заявлению. Тем не менее, непредставление полного списка (его лучше уточнить в органах опеки и попечительства, поскольку требования периодически меняются) может послужить отказом в принятии для рассмотрения. Необходимо предоставить оригиналы и копии. Для принятия решения могут потребовать дополнительные справки и выписки, тогда орган опеки продлевает срок рассмотрения, предоставляя время на их получение и подачу, но не более месяца.

Таким образом, продать квартиру с прописанными детьми, не достигшим совершеннолетия, и не являющимися собственниками, относительно несложно. В то же время, сделка с недвижимостью, часть которой принадлежит ребенку, затруднительна, требует большего времени.