Содержание
Продать недвижимость – серьезный и ответственный шаг, требующий правильного подхода и знания основных правил и законов совершения.
Общая информация
Гражданский кодекс РФ содержит основные постулаты продажи недвижимости. Этот кодифицированный акт закрепил положение о том, что продать можно исключительно приватизированную недвижимость.
Процесс приватизации регламентирован Законом РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ», который трактует понятие приватизационного процесса как переход муниципального и государственного имущества под власть частного лица. Именно приватизация дает право становиться собственником имущества и распоряжаться им на свое усмотрение.
Законом установлен факт принадлежности имущества, разделяемого на правах совместной собственности лицам, имеющим доли данного имущества.
Собственность, владельцами которой являются несколько лиц, может быть двух видов:
- долевая;
- совместная.
Это абсолютно разные понятия. В рамках данной статьи рассмотрим именно долевую собственность.
Собственники, имеющие часть в общем имуществе, наделены правом принимать действия по распоряжению этой долей только с общего согласия остальных участников долевого владения. Если хотя бы один из участников долевой собственности против совершаемых действий, оспаривать возможность отчуждения своей части имущества предстоит в зале суда.
Механизм продажи
Процесс продажи квартиры пройдёт «без сучка, без задоринки», если:
- договор заключен по поводу продажи квартиры целиком и одному владельцу;
- участники договора с обеих сторон достигли консенсуса;
- сумма продажи оговорена, зафиксирована и согласована с обеими сторонами.
В этом случае никаких трудностей с продажей квартиры возникнуть не должно. Полученные от сделки средства разделить между дольщиками в соответствии с договором.
Правила в отношении отдельной части квартиры немного другие. Первым шагом при продаже квартиры одним владельцем доли является обращение к собственникам других частей. Суть этого обращения – предложить приобретение продаваемой доли. Согласно ГК РФ совладельцы одной недвижимости имеют право первыми приобрести продаваемую долю.
Если среди них желающих приобрести объект не окажется, продавец имеет право продать ее постороннему человеку, третьему лицу. Уведомление остальных совладельцев об этом решении обязательно.
Приступить непосредственно к продаже доли имущества разрешено только при наличии письменных отказов со стороны остальных владельцев.
Кроме того, обязательно следует оповестить письменно дольщиков о предполагаемой продаже, чтобы избежать оспаривания сделки. Они имеют на это полное право в течение 3 месяцев после завершения процедуры.
Регистрация права на приобретенную собственность невозможна при отсутствии отказа от покупки совладельцами. Подписать такой отказ владельца одной из частей заставить невозможно. Что же делать, если владелец доли отказывается принимать письменное извещение о продаже?
Выход есть: обратиться в нотариальную контору. Нотариус имеет право отослать письмо соответствующего содержания с уведомлением. Здесь уже деваться будет некуда. Получение письма означает осведомленность по вопросу продажи.
Вариант первый – дарение
Чтобы продать часть квартиры без лишних проблем и согласований с кем-то можно пойти в обход. Например, подарить свою долю. На это у собственника есть полное право, и согласие других совладельцев не требуется. В таком случае действовать следует так:
- продавец заключает самый обыкновенный договор дарения с указанием проживающих в квартире лиц;
- передача денег осуществляется при помощи ячейки в банке.
Или, как вариант, можно подарить малую часть от доли имущества. Таким образом, одаряемый станет таким же полноправным владельцем и имеет право первым на ее покупку. В результате, он на законных основаниях покупает желаемую долю имущества.
Вариант второй – залог
- будущий покупатель одалживает некоторую денежную сумму владельцу доли квартиры, в качестве залога берет у него часть квартиры;
- продавцом деньги своевременно не возвращаются, и залог уходит в соответствующие руки.
Вариант третий – продажа
Пошаговая инструкция следующая:
- изначально стоит оценить стоимость доли, которую предполагается продать;
- уведомить остальных владельцев о планах на продажу и предоставить им возможность купить долю самим;
- законодательно установлен срок – месяц, во время которого они могут либо согласиться на приобретение, либо отказаться;
- отказ каждого собственника необходимо заверить нотариально, чтобы минимизировать риск оспаривания;
- процесс непосредственно продажи квартиры;
- регистрация права собственности новым владельцем в соответствующих государственных реестрах.
Перечень бумаг для оформления продажи
Список требуемых документов:
- бумага, подтверждающая раздел собственности;
- документы из БТИ и ЖЭУ о планировке и в подтверждении полного погашения задолженности по квартплате;
- паспорта гражданина РФ как лица, приобретающего, так и продающего долю;
- непосредственно договор купли-продажи соответствующей формы.
Важная информация
Обязательным документом, составленным по факту перехода части квартиры во владение новым хозяином, является акт приемки-передачи. Без него договор признается недействительным, так как не соответствует установленной законодательством форме.
Справедливо заметить, что у владельца меньшей части больше шансов продать ее владельцу большей доли. Существует даже определенная судебная практика по данным делам.
Таким образом, вопрос продажи доли квартиры – серьезный и основательный. Изучение нюансов данного вопроса – верный путь успешно продать имущество.
